Rimini come laboratorio del nuovo abitare

Quando dico che lavoro a Rimini, di solito ricevo una di queste reazioni:

1. "Bello, fortunato te, vivi al mare."
2. "Però d'inverno cosa fai? Ti annoi?"
3. "Lì il turismo basta da solo, no?"

Tutte e tre si fondano su un'idea di Rimini che è quella turistica estiva. È una vista parziale. Rimini d'estate è una città. Rimini da ottobre a maggio è un'altra città — meno raccontata, meno cartolinata, ma molto più significativa per chi prova a costruire qualcosa di nuovo nel settore dell'abitare.

Voglio raccontare perché ho scelto Rimini come laboratorio operativo. E perché la sua apparente debolezza — la stagionalità — è in realtà la sua ricchezza più strategica.

Quattro Rimini in una

Una caratteristica che pochi notano: Rimini ha un'estensione e una densità di funzioni che assomigliano poco al modello italiano standard. Non è una piccola città. Non è una grande città. È una città media (146.000 abitanti) che ospita, in stagione, una popolazione fluttuante che la fa funzionare come una città molto più grande.

Questo crea un fenomeno curioso: Rimini ha l'infrastruttura di una città grande (capacità ricettiva, ristorazione, eventi, trasporti) e i problemi quotidiani di una città media (giovani che se ne vanno per studiare e lavorare, anziani soli, prezzi degli affitti che crescono per effetto del turismo, edilizia obsoleta).

Si potrebbero descrivere quattro Rimini sovrapposte:

• Rimini turistica (giugno-settembre). 200.000 turisti al giorno nel picco, 200.000 stanze d'albergo, lungomare pieno, ristoranti pieni, aeroporto pieno.
• Rimini residenziale (gennaio-maggio + ottobre-dicembre). 146.000 abitanti, alberghi chiusi al 70-80%, lungomare quasi vuoto, scuole, ospedale, comune, fiera.
• Rimini fieristica (eventi spalmati su tutto l'anno). Capacità di accogliere 50.000-100.000 visitatori in pochi giorni, ricca filiera B2B, hotel medio-piccoli che dipendono da queste settimane.
• Rimini della provincia (entroterra, costa secondaria). Comuni più piccoli, agricoltura e manifattura, popolazione anziana, problemi di accesso ai servizi.

Quattro Rimini con bisogni abitativi diversi, in tensione tra loro.

Cosa rende Rimini un laboratorio

Le città che hanno una sola funzione (turistiche pure, industriali pure, accademiche pure) sono semplici da raccontare ma poco utili come laboratorio. Tutto si piega a una funzione, gli altri bisogni vengono ignorati.

Rimini, al contrario, è una città in cui il bisogno abitativo è composito, contraddittorio, denso. Il che significa: chi prova qui un modello nuovo lo testa contro una varietà di domanda che in altre città non esiste.

In particolare:

1. Edilizia turistica obsoleta. Rimini ha 1.200+ alberghi, molti dei quali costruiti negli anni '60-'80, oggi sotto-utilizzati o non più competitivi sul mercato turistico. Sono edifici che hanno un costo immobiliare alto, una rendita stagionale insufficiente, e una destinazione d'uso da ripensare. Per il CoLiving sono materia prima ideale: stanze pronte, bagni privati, dimensioni medie, posizioni urbane decenti.

2. Stagionalità invertita. La maggior parte delle città italiane ha picchi domestici (rientri estivi, vacanze) e cali turistici. Rimini ha l'opposto: picco turistico estivo, vita residenziale invernale. Questo significa che un progetto CoLiving qui può convivere con il turismo (servire utenti diversi nei diversi mesi), e questo apre modelli ibridi interessanti.

3. Domanda residenziale di lungo periodo crescente. Rimini è destinazione di trasferimento per lavoratori da remoto, freelance, professionisti che lasciano grandi città cercando qualità della vita. La domanda di soluzioni abitative flessibili e community-based esiste, ed è cresciuta visibilmente nel post-pandemia.

4. Tessuto sociale ancora di scala umana. A Rimini ci si conosce ancora. I sindaci, i commercianti, le realtà associative, le imprese del territorio si parlano. Per chi prova a costruire qualcosa di nuovo, questo significa che le porte si aprono — non perché si sia famosi, ma perché la città è abbastanza piccola da essere navigabile a piedi anche metaforicamente.

5. Esperienza di accoglienza istituzionalizzata. A Rimini l'accoglienza non è un concetto teorico. È un'industria. I riminesi sono abituati ad accogliere persone che non conoscono, hanno il know-how operativo (front office, gestione gruppi, manutenzione, food, eventi). Trasferire questo know-how dal turismo all'abitare è meno traumatico che in altre città.

6. Università presente, non dominante. Il Campus di Rimini (UniBo) porta circa 5.000 studenti. È un'università che genera vita ma non monopolizza la città (come a Bologna). Significa avere un afflusso ricorrente di giovani che non trasformano Rimini in una città-studentato.

Perché conta il "fuori stagione"

Tornando alla domanda inutile ("E d'inverno cosa fai?"), rispondo seriamente: d'inverno Rimini somiglia a tante città italiane medie con i loro problemi. E proprio per questo è interessante.

Se un modello CoLiving funziona a Rimini da novembre a marzo, funziona ovunque in Italia. Perché in quei mesi Rimini non ha vantaggi turistici da offrire: ha gli stessi problemi di Forlì, Cesena, Perugia, Lucca, Pescara — affitti che crescono, giovani che se ne vanno, anziani che si ritrovano soli, alberghi che chiudono, attività che faticano.

Costruire un modello che regga a Rimini in inverno è un test molto più utile che costruirlo a Lisbona in primavera o a Milano centro città. È un test contro la realtà media italiana, non contro un'eccezione.

Cosa stiamo testando, in pratica

A Rimini con CoLivingOne stiamo testando alcune cose precise:

1. La conversione di patrimonio turistico in residenziale comunitario. Prendere edifici nati come hotel e ripensarli come case CoLiving senza snaturarli. È un'operazione tecnica (impianti, autorizzazioni, urbanistica) e culturale (cambiare la mentalità di chi opera nel settore turistico).

2. La domanda mista: lavoratori remoti, single in transizione, separati, lavoratori stagionali fuori stagione, anziani autonomi. Il CoLiving non si fa per una sola fascia. Si fa per una varietà di profili che, mescolati, creano una community più ricca. Rimini permette di testare questa varietà.

3. La sostenibilità economica fuori dal picco turistico. Un progetto che vive solo di estate è fragile. Un progetto che ha un occupazione stabile da ottobre a maggio (a tariffe da residenziale) e può modulare l'estate è molto più solido. Stiamo studiando questo bilanciamento.

4. Il rapporto con i servizi locali. Rimini ha medici, ospedale, mercati, biblioteche, palestre, chiese, parrocchie, associazioni. Un CoLiving che si integra con questo tessuto offre molto più di sé stesso. Stiamo costruendo questa integrazione, partner per partner.

5. La replicabilità verso altre città medie italiane. Una volta validato a Rimini, il modello deve essere replicabile altrove. Per questo CoLivIt come associazione nazionale è il passo successivo: passare da una città a una rete di città.

Il valore strategico della stagionalità

C'è un altro elemento: a Rimini l'apertura mentale verso la novità è più alta perché la città è già abituata a reinventarsi ogni stagione. Da maggio a settembre Rimini è una città. Da ottobre ad aprile diventa un'altra. Chi ci vive sa che le cose cambiano. Questa elasticità mentale è preziosa per chi propone modelli nuovi.

In una città con una sola identità rigida, ogni novità è un'aggressione. In una città abituata al cambio di stagione, ogni novità è una possibilità in più.

Una conclusione

Rimini, da fuori, sembra una scelta romantica per fare CoLiving. ("Sì, mare, sole, accoglienza.") Da dentro, è una scelta strategica. Una città media con problemi medi, edilizia ridiscutibile, domanda residenziale plurale, tessuto sociale navigabile, esperienza di accoglienza professionale, e una stagionalità che obbliga a fare conti seri.

È un laboratorio. Non perché sia speciale. Perché è abbastanza ordinaria da essere utile.

E quello che impariamo qui — quello che funziona, quello che non funziona, quello che dobbiamo cambiare — sarà replicabile in cinquanta, cento, mille altre città italiane che assomigliano a Rimini molto più di quanto pensiamo.

Alex Morelli costruisce CoLiving in Italia. Scrive su www.morel.li.